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2025년 9월 7일, 정부는 주택 시장 안정화와 실수요자 보호를 위해 대규모 주택 공급 및 수요 억제 대책을 발표했습니다.
이번 ‘97 부동산 대책’은 135만 호 공급, 도심 유휴지 재개발, 대출 규제 강화, 정비사업 제도 개선 등 부동산 전방위 전략이 포함돼 있습니다.
과연 이 대책이 집값 하락으로 이어질 수 있을지, 시장에 어떤 영향을 줄지, 지금부터 상세히 정리해 드리겠습니다.
✅ 수도권에 135만 호 공급… 착공 기준으로 전환
정부는 2025년부터 2030년까지 수도권에 연평균 27만 호, 총 135만 호의 신규 주택을 착공하겠다고 밝혔습니다.
이는 최근 3년 대비 1.7배 많은 공급량으로, 공급 목표의 체감도를 높이기 위해 인허가 기준이 아닌 착공 기준으로 전환한 점이 특징입니다.
주요 공급 계획 요약:
- LH 직접 시행 6만 호
- 상업·비주택 용지 전환 1.5만 호
- 공공택지 조기 착공 4.6만 호
- 신규 택지 검토 3만 호
- 총 37.2만 호 조기 공급 추진
이외에도 서리풀지구와 과천지구는 2029년 착공 계획을 차질 없이 추진하며, 3기 신도시 등 공공택지에서 올해 5000호, 내년 2만 7000호가 분양될 예정입니다.
🏙️ 도심 재개발·유휴부지 활용 대폭 확대
서울과 수도권 도심 내 주거 선호지역에 대한 공급도 강화됩니다.
핵심 도심 공급 대책:
- 30년 이상 노후 공공임대주택 전면 재건축 → 2.3만 호
- 유휴 국공유지, 청사 부지 복합개발 → 2.8만 호
- 미사용 학교용지 해제 및 복합개발 → 3000호
- 서울 내 유휴부지 즉각 개발 → 4000호
- 도심복합사업 활성화 (일몰제 폐지 등) → 5만 호
- 1기 신도시 재정비 → 6.3만 호
이를 통해 앞으로 5년간 약 23만 4000호의 도심 내 주택 공급이 예상됩니다.
🔧 정비사업 제도 개선 → 사업기간 최대 3년 단축
정비사업은 사업성 향상과 속도 개선을 위해 다음과 같은 개편이 이루어집니다.
- 공사비 상승 등 여건 반영해 수익성 개선
- 절차 간소화로 사업기간 최대 3년 단축
- 재개발·재건축 주민 재정착 지원, 투명성 강화
공공 재개발·재건축은 용적률 인센티브로 유도하고, 민간 정비사업도 사업성 보완 방향으로 공론화가 예정돼 있습니다.
📉 민간 규제 개선 및 대출 제한 조치 병행
정부는 민간 주택 사업을 위축시키는 규제 완화도 병행합니다.
주요 규제 완화 및 공급 전략:
- 35년 유지된 실외소음 기준 완화
- 학교용지 기부채납 기준 합리화
- 모듈러 공법 확대
- 공실 상가 주택 활용
- 신축매입임대 (14만 호) + 공공지원 민간임대 (2.1만 호)
- → 2026~2027년 집중 공급 예정
💰 금융 규제 강화로 수요 억제
한편, 수요 관리를 위해 주택담보대출 관련 규제도 강화됩니다.
- 규제지역 LTV 상한 50% → 40%로 강화
- 수도권/규제지역 주택매매·임대사업자 주담대 금지 (LTV = 0%)
- 1주택자 전세대출 한도 2억 원으로 일원화
- 주담대 금액별 신보 출연요율 차등화
또한, 부동산 시장 질서 확립을 위해 불법 거래 및 자금 출처 조사를 강화하고, 국토부·금융위·경찰청·국세청 등 합동조직을 신설할 예정입니다.
🧭 시장 반응은? 단기 효과는 제한적, 중장기 안정 기대
현재 시장은 6~12억 원 구간 매수세가 강세이며, 대출 규제 사각지대에서 갭투자가 진행 중입니다.
정부의 대책은 장기적 공급 확대에는 효과적이지만, 단기적으로는 수요 억제력 부족이라는 평가도 있습니다.
향후 시장 흐름 예상
- 9월~10월까지 거래 및 가격 유지 흐름 가능성
- 10월 이후 매물 증가 및 대출 총량 규제 영향
- 시장 심리 변화에 따라 하향 전환 가능성 존재
🧾 97 부동산 대책 핵심 정리
| 구분 | 핵심 내용 |
| 공급 계획 | 2025~2030 수도권 135만 호 착공 |
| 도심 공급 | 유휴지 개발 + 재개발·재건축 확대 (23.4만 호) |
| 정비사업 | 사업기간 3년 단축 + 제도개선 |
| 민간 지원 | 소음기준·기부채납 완화, 공공임대 확대 |
| 수요 억제 | LTV 축소, 주담대 제한, 전세대출 축소 |
| 시장 전망 | 단기 효과 제한적, 10월 이후 변곡점 주목 |
✅ 마무리 한마디
정부는 “지속 가능한 주택공급”을 강조하며, 실수요자가 안심하고 주택을 구매할 수 있는 환경을 만들겠다고 밝혔습니다.
이번 대책이 일시적 처방이 아닌 중장기적 해결책이 될 수 있을지, 하반기 시장 흐름을 예의주시할 필요가 있습니다.
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